Thường thì nhân viên bán hàng cũng ít người hiểu rõ trình tự pháp lý của 1 căn hộ chung cư. Hỏi đến đa số nói là Có QH 1/500 rồi, Có sổ đỏ rồi, hay Có Giấy phép xây dựng rồi. Vậy mấy cái pháp lý đó là gì?
Để dễ hiểu, thì hãy tưởng tượng nhé!
Một căn chung cư xây dựng trên 1 khu đất, nghĩa là phải có 2 phần, “Đất và nhà”. Pháp lý cũng có thể tách ra pháp lý về đất, pháp lý về nhà.
– Về đất: Pháp lý cao nhất của đất là GCN QSD Đất (hay còn gọi là sổ đỏ). Để có được Sổ đỏ, đối với dân thì khá đơn giản, nhưng đối với Doanh nghiệp thì có phức tạp hơn. Đối với dân, thì từ đất nông nghiệp, đi xin chuyển mục đích lên thành đất ở, đóng tiền Sử dụng đất, nhà nước cấp sổ (Quy trình cơ bản là vậy). Còn đối với doanh nghiệp, nếu chưa có sổ đỏ (hoặc sổ đỏ ghi không đúng mục đích – ví dụ sổ đỏ tên doanh nghiệp nhưng ghi mục đích sử dụng là trồng cây, làm thương mại, làm trường học … thay vì làm khu ở) thì doanh nghiệp cần phải có tờ giấy Cho phép doanh nghiệp đầu tư nhà chung cư tại khu đất. Trên cơ sở đó, Doanh nghiệp đi lập quy hoạch 1/500. Rồi kế đến là xin Duyệt dự án đầu tư nhà ở (nên đọc kỹ cái này, vì trong đó sẽ ghi rõ Doanh nghiệp được phép làm gì, có nghĩa vụ gì với nhà nước không, dự án này thuộc loại nào, được có sổ hồng sau này, hay chỉ được thuê 50 năm …). Sau đó là Quyết định giao đất, Tính tiền và đóng tiền sử dụng đất. Cuối cùng là cấp sổ đỏ.
– Về nhà: Pháp lý cao nhất của nhà là Giấy phép xây dựng: Trên cơ sở 1/500, mà 1/500 là cái gì, đó chính là cái bản vẽ quy định công trình cao bao nhiêu, block to thế nào, mật độ xây dựng ra sao, bố trí căn hộ ở đâu …. (nên thường có nhiều doanh nghiệp có được 1/500 là có thể dùng để kêu khách hàng đặt chỗ rồi, vì từ đó về sau sẽ không bị thay đổi về thiết kế nhiều). Trên cơ sở 1/500 thì sẽ thiết kế chi tiết ra, thẩm duyệt các bản vẽ, và cuối cùng là cấp phép xây dựng.
– Ngoài ra: để đủ điều kiện ký hợp đồng với khách hàng, Chủ đầu tư phải làm xong móng và có 1 tờ giấy xác nhận đủ điều kiện bán hàng. Khi có tờ giấy này thì sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng được.
Như vậy, khi hỏi đến pháp lý, nếu nghe nói là: “Có quy hoạch 1/500 rồi” thì được hiểu là mới có bước cơ bản đầu tiên của pháp lý. Nếu được trả lời là “Có sổ đỏ rồi” thì cái này chỉ mới xong phần đất mà phần lớn các Doanh nghiệp đã cầm cố vào ngân hàng để lấy tiền xây dựng rồi (việc này cũng hết sức bình thường), còn nếu trả lời là “Có giấy phép xây dựng rồi”, thì nhìn chung là tạm ổn. Tuy nhiên cần phải xin xem cái Quyết định phê duyệt dự án đầu tư nhà ở, trong đó có khá nhiều nội dung hay ho, đọc sẽ biết dự án này như thế nào.
Nhưng như vậy đã ổn chưa? Xin thưa là chưa. Bởi để có thể được cấp chủ quyền sau này cần những điều kiện như sau:
- + Nhà nước nghiệm thu: Sau khi xây xong, nhà nước sẽ vào công trình nghiệm thu, nếu Chủ đầu tư xây sai phép thì sẽ có chuyện (thế mới có chuyện giấy tờ cho xây 15 tầng, mà Chủ đầu tư lại xây 18 tầng), hay những thứ khác mà gọi là sai phép như tăng căn hộ, hay xây lớn hơn bình thường … Nên có giấy phép chưa phải là đã ổn, mà phải tùy vào Chủ đầu tư này có uy tín hay không?
- + Nộp thủ tục làm GCN Quyền sở hữu nhà ở: Muốn được cấp cái này, thì Chủ đầu tư phải nộp bản gốc Sổ đỏ (pháp lý về đất), một số Chủ đầu tư cầm ngân hàng cho đến lúc đó và cũng không thèm lấy ra khỏi ngân hàng luôn (vì không có tiền trả cho ngân hàng), không lấy được sổ thì không có để nộp, không có để nộp thì không ra chủ quyền cho từng căn hộ được.
- + Xây nhà phải phù hợp mục đích trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư nhà ở: Trong trường hợp CĐT làm sai mục đích, thì nhà nước sẽ không cấp chủ quyền mà sẽ bắt CĐT thay đổi hoặc điều chỉnh cho phù hợp.
Tuy vậy, với Chủ đầu tư uy tín, thì việc này không có gì đáng lo ngại. Vì đến khi giao nhà, Khách hàng được giữ lại 5% giá trị căn hộ cho đến khi Chủ đầu tư hoàn các thủ tục này. Nhận sổ thì trả 5% còn lại. Đặc biệt, nếu vay ngân hàng để mua thì khỏi lo, vì dù sau cái sổ mà có cũng cho ngân hàng cầm. Nên vay ngân hàng thì ngân hàng sẽ đảm bảo cho mình. Bởi thế nên mới có chuyện hỏi xem ngân hàng nào hỗ trợ, nếu ngân hàng uy tín hỗ trợ thì Chủ đầu tư cũng phải uy tín.
Pháp lý có nhiêu đó.